Comprar casa sem apresentar a licença de utilização é uma das novidades de 2024 no mercado imobiliário, integrando as medidas do Simplex Urbanístico. As recentes normas na legislação portuguesa visam aumentar a oferta habitacional, diminuir custos e agilizar as transações. Este é o Simplex do Urbanismo, em vigor desde o início de 2024.

A 4 de janeiro de 2024, o Presidente da República promulgou o diploma que visa a reforma e simplificação do licenciamento urbanístico, tendo como principal objetivo a promoção de Mais Habitação em Portugal. O Governo pretende reduzir procedimentos acessórios no urbanismo para simplificar as transações e agilizar as operações das empresas.

Como influência o Simplex Urbanístico na compra e venda de imóveis?

No Decreto-Lei n.º 10/2024, de 8 de janeiro, consta a simplificação dos licenciamentos urbanísticos. Também se menciona que o objetivo desta medida é alcançar o “licenciamento zero”, eliminando atos administrativos desnecessários. Esta medida abrange as áreas de urbanismo e ordenamento do território e visa facilitar a criação de novos espaços para a construção de habitações acessíveis. Estas ações visam proporcionar habitação a baixo custo e reduzir o tempo de concretização dos projetos imobiliários.

• A partir de agora, a licença de utilização ou a ficha técnica de habitação não são necessárias na compra, ou venda de um imóvel. Esta medida não implica a venda de uma casa sem licença, mas sim sem a obrigação de apresentar a autorização de utilização na escritura;

• As empresas municipais ou intermunicipais ligadas ao Estado que realizem obras relacionadas ao setor público, principalmente para habitação, como as residências estudantis, estarão dispensadas da apresentação da licença urbanística e de atos de controlo prévio;

• Passa a existir também um diferimento tácito relativamente às licenças de construção. Ou seja, se as deliberações não forem dadas nos prazos estabelecidos, os particulares podem prosseguir com a realização do projeto de construção;

• O alvará de construção deixa de ser obrigatório, sendo substituído pelo recibo de pagamento das taxas;

• Elimina-se a obrigatoriedade de obter a licença urbanística ou realizar comunicações prévias quando já existe um caso de isenção ou dispensa de controlo prévio por parte das Câmaras Municipais;

• Elimina-se também a autorização de utilização quando houver controlo prévio da obra em questão, sendo obrigatória apenas a entrega dos documentos do projeto;

• Optar pela comunicação prévia, com um prazo de 20 dias, em caso de alteração de uso, considerando o pedido aceite na ausência de resposta do Município;

• Transformar imóveis comerciais em habitação. Aumentará o número de residências, e essa conversão dispensará deliberação do condomínio (a medida estará em vigor a partir de 4 de março);

• Simplificação do processo de requalificação de solos rústicos para urbanos, desde que a construção resulte em edifícios a custo controlado ou destinados à habitação pública.

Curiosidade:

Nas medidas apresentadas, a aplicação do bidé deixa de ser obrigatória, uma peça cerâmica famosa nas casas de banho portuguesas. Originários de França no século XVII, em Portugal foram incluídos no Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU) em 7 de agosto de 1951, sendo alterado no ano seguinte. Este regulamento estabelecia a obrigação das instalações sanitárias possuírem lavatório, banheira, retrete e bidé. Assim, apenas em 2024 esta lei foi revogada, e agora as instalações sanitárias têm a liberdade de ter qualquer equipamento.

Simplificação nos processos administrativos:

• Delegação de competências para tratar dos serviços municipais em novas situações, como a concessão de licenças de construção, evitando sobrecarregar as câmaras municipais;

• Os prazos de resposta serão contabilizados a partir da entrega dos documentos;

• Estes prazos ficam suspensos se o particular, no prazo de 10 dias, não responder a solicitações de informações ou ao envio de documentos por parte da administração pública;

• A administração pública só pode solicitar documentos ou informações uma vez durante o processo;

• Está prevista uma nova plataforma online, obrigatória para todos os municípios a partir de 2026, para agilizar os processos. No entanto, os municípios continuarão a receber esses casos, não sendo o online exclusivo.

Este conjunto de medidas apresenta várias vantagens nos processos imobiliários em Portugal, por exemplo:

• Maior disponibilidade de imóveis no mercado, promovendo uma transação mais fluida. A ausência de licenciamento colocará casas no mercado, sendo que os compradores, devidamente informados, podem não ver inconvenientes nessa situação;

• Agilização do processo de venda. Os agentes não terão de esperar meses pela licença de utilização, o que atrasava as escrituras de compra e venda dos imóveis ou resultava em incumprimentos nos contratos promessa de compra e venda;

• Redução nos custos administrativos. A obtenção da certidão de licença de utilização tornava-se dispendiosa devido às taxas e despesas associadas.

Como em tudo, as mudanças com o Simplex do Urbanismo também podem trazer desvantagens, algumas das quais apontadas, são:

• Os compradores de imóveis, como famílias ou investidores, ficam mais desprotegidos com a desburocratização dos processos imobiliários e podem adquirir propriedades que não cumpram as regras de segurança;

• Imóveis sem licenciamento podem ser vendidos mais facilmente. Propriedades ilegais ou obras ilegais podem ser (total ou parcialmente) demolidas se houver queixa por parte dos vizinhos ou fiscalização por parte do município;

• Prevê-se o aumento de casos litigiosos até que os compradores adquiram mais cautela na compra de imóveis. No entanto, os compradores podem e devem sempre solicitar a licença de utilização para se protegerem de eventuais contratempos. Será uma responsabilidade moral dos vendedores e agentes alertar os compradores para este facto;

• Obter crédito habitação junto de uma instituição bancária será mais difícil sem a licença de utilização do imóvel. Embora as licenças não sejam obrigatórias, os bancos podem exigir este documento para conceder crédito habitação. Esta prática será adotada para proteger os bancos em caso de incumprimento bancário por parte do adquirente.

Para salvaguardar os compradores de qualquer desvantagem apresentada, é crucial exigir toda a documentação do imóvel, incluindo a licença de utilização (apesar de não ser obrigatória) ou a ficha técnica de habitação.

Conte sempre com a Casas do Barlavento como parceiro nas suas escolhas imobiliárias. Opte por transações seguras, tendo em mente as novas medidas do Simplex Urbanístico.